آینده ای مطمئن با سرمایه گذاری در مدرن ترین شهرک شمالغرب
املاک ویستا خاوران تبریز
بزرگترین دارایی ما: اعتماد مشتریان
راهنمای جامع پیش فروش و مشارکت در ساخت
بخش اول: پیشخرید آپارتمان؛ فرصت طلایی یا ریسک بزرگ؟
پیشخرید (Pre-buying) به معنای خرید ملکی است که هنوز ساخته نشده یا در مراحل ساخت قرار دارد. این روش به دلیل قیمت پایینتر نسبت به آپارتمانهای آماده، بسیار محبوب است. اما خطرات آن چیست؟
۱. خطرات پیشخرید آپارتمان و راههای جلوگیری از آن (بسیار مهم)
بسیاری از پروندههای دادگستری مربوط به کلاهبرداریهای پیشفروش است. شایعترین خطرات عبارتند از:
فروش یک واحد به چند نفر: سازنده ممکن است یک واحد را همزمان به چندین خریدار بفروشد.
توقف پروژه و ورشکستگی سازنده: ساختمان نیمهکاره رها میشود.
عدم تطابق بنا با قرارداد: استفاده از مصالح بیکیفیت یا تغییر در نقشه.
عدم دریافت مجوزهای قانونی: ساختمان روی زمینهایی ساخته میشود که کاربری مسکونی ندارند یا سند رسمی ندارند.
راههای جلوگیری از کلاهبرداری (چگونه امن پیشخرید کنیم؟)
برای جلوگیری از این خطرات، اقدامات زیر حیاتی است:
تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی: هرگز به قولنامههای بنگاهی اکتفا نکنید. طبق قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد باید رسمی باشد.
دریافت کد رهگیری: بلافاصله پس از تنظیم قرارداد، کد رهگیری دریافت کنید تا امکان فروش مجدد ملک توسط سازنده سلب شود.
بررسی سند مادر و پروانه ساخت: قبل از امضا، مطمئن شوید که سازنده صاحب زمین است یا وکالتنامه معتبر دارد و پروانه ساخت (جواز) صادر شده است.
پرداخت مرحلهای (متناسب با پیشرفت کار): هرگز کل پول را اول ندهید. اقساط را به پیشرفت فیزیکی ساختمان (مثلاً اتمام اسکلت، سفتکاری، نازککاری) گره بزنید.
بخش دوم: تعهدات سازنده در قرارداد پیشفروش
در یک قرارداد حرفهای پیشفروش، سازنده (پیشفروشنده) تعهداتی دارد که باید شفاف ذکر شود:
تکمیل و تحویل واحد در زمان مقرر: تاریخ دقیق تحویل (روز/ماه/سال) باید ذکر شود.
رعایت اصول فنی و معماری: ساخت بر اساس نقشه تایید شده شهرداری و نظام مهندسی.
اخذ پایان کار و سند تفکیکی: سازنده موظف است پس از اتمام کار، هزینههای شهرداری، دارایی و ثبت را بپردازد و سند تکبرگ را به نام خریدار بزند.
تجهیز واحد: تعیین دقیق لیست امکانات (کابینت، پکیج، شیرآلات، نوع کفپوش، برند آسانسور و…).
پرداخت خسارت تاخیر: تعیین مبلغ جریمه روزانه (وجه التزام) برای هر روز تاخیر در تحویل.
بخش سوم: مشارکت در ساخت؛ تبدیل ملک کلنگی به طلا
مشارکت در ساخت (Construction Partnership) قراردادی است که در آن مالک زمین، ملک خود را آورده و سازنده، سرمایه و تخصص ساخت را تامین میکند. در نهایت سود حاصل (آپارتمانها) بین طرفین تقسیم میشود.
۱. بلاعوض در مشارکت در ساخت چیست و چطور محاسبه میشود؟
بلاعوض مبلغی است که سازنده در ابتدای قرارداد به مالک زمین میپردازد. این مبلغ معمولاً زمانی پرداخت میشود که ارزش زمین مالک از سهمی که قرار است در ساختمان جدید ببرد، بیشتر باشد یا برای کمک به مالک جهت اجاره مسکن در طول مدت ساخت پرداخت میشود.
محاسبه بلاعوض (تخمین تقریبی)
محاسبه بلاعوض به توافق طرفین و عرف منطقه بستگی دارد، اما مثال زیر یک نمونه رایج از این توافق است.
مثال: اگر ارزش زمین شما ۵۰ میلیارد تومان باشد و قرار است ۵۰٪ از ساختمانی که ارزش نهایی آن ۹۰ میلیارد تومان است را بردارید (سهم شما ۴۵ میلیارد میشود)، سازنده باید ۵ میلیارد تومان بلاعوض بدهد.
۲. درصد عرف مشارکت در ساخت در مناطق مختلف
درصد تقسیم واحدها بین مالک و سازنده (قدرالسهم) به قیمت زمین در آن منطقه بستگی دارد:
مناطق گرانقیمت (شمال شهرها): به دلیل قیمت بسیار بالای زمین، معمولاً ۶۰٪ مالک - ۴۰٪ سازنده است.
مناطق متوسط: عرف معمولاً ۵۰٪ - ۵۰٪ است.
مناطق ارزانقیمت یا بافت فرسوده: چون هزینه ساخت نسبت به قیمت زمین سنگینتر است، ممکن است ۴۰٪ مالک - ۶۰٪ سازنده باشد.
نکته: این درصدها وحی منزل نیست و با توجه به کیفیت مصالح، مبلغ بلاعوض و برند سازنده قابل تغییر است.
بخش چهارم: نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و نکات طلایی آن
یک قرارداد مشارکت ضعیف میتواند شما را سالها در راهروهای دادگاه سرگردان کند.
ساختار کلی قرارداد مشارکت
طرفین قرارداد: مشخصات کامل مالک و سازنده.
موضوع قرارداد: پلاک ثبتی، متراژ زمین و مشخصات کلی پروژه.
آورده طرفین: ارزش زمین (آورده مالک) و برآورد هزینه ساخت (آورده سازنده).
نسبت سهمالشرکه: (مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰).
مدت قرارداد: زمان دقیق اخذ جواز، ساخت و تحویل.
تعهدات و شروط: لیست متریال، ضمانتها و…
مرجع حل اختلاف: داوری یا دادگاه.
نکات طلایی قرارداد مشارکت (حیاتی برای مالکین)
لیست متریال (مصالح) دقیق: هرگز به کلماتی مثل “درجه یک” یا “ایرانی مرغوب” اکتفا نکنید. برند، مدل، رنگ و کشور سازنده کاشی، سرامیک، شیرآلات، آسانسور و … باید ضمیمه قرارداد شود.
انتقال سند به صورت مرحلهای: هرگز در ابتدای کار سند را کامل به نام سازنده نزنید. انتقال قدرالسهم سازنده باید متناسب با پیشرفت فیزیکی (مثلاً یک دانگ بعد از سقف اول، یک دانگ بعد از اتمام سفتکاری و…) انجام شود.
حق پیشفروش: حق پیشفروش واحدها را تا زمان پیشرفت ۷۰ درصدی پروژه از سازنده سلب کنید تا خطر کلاهبرداری کاهش یابد.
تعیین داور مرضیالطرفین: یک داور حقوقدان و بیطرف انتخاب کنید که در صورت اختلاف، سریعاً رای صادر کند.
وکالت کاری نه وکالت بلاعزل فروش: به سازنده فقط “وکالت کاری” برای امور اداری شهرداری بدهید، نه وکالت فروش ملک!
بخش پنجم: چگونه سازنده معتبر پیدا کنیم؟
انتخاب سازنده (Builder) مهمترین تصمیم شماست. یک سازنده بد، بهترین زمین را به بدترین ساختمان تبدیل میکند.
لیست سازندگان معتبر منطقه
برای تهیه لیست سازندگان معتبر منطقه خود، این چکلیست را دنبال کنید:
رزومه اجرایی: حداقل ۳ پروژه تکمیل شده سازنده را از نزدیک ببینید.
رضایت مالکین قبلی: زنگ واحدهای پروژههای قبلی سازنده را بزنید و از ساکنین درباره کیفیت ساخت، خوشقولی و خدمات پس از فروش بپرسید. این بهترین راه راستیآزمایی است.
توان مالی: مطمئن شوید سازنده سرمایه نقد کافی برای شروع و پیشبرد پروژه دارد و صرفاً متکی به پیشفروش نیست.
خوشنامی در منطقه: از مشاورین املاک قدیمی و معتمد محله درباره اعتبار سازنده پرسوجو کنید.
نشانههای یک سازنده معتبر:
دفتر کار ثابت و مشخص دارد.
از قراردادهای رسمی و شفاف استقبال میکند.
تیم مهندسی و اکیپ اجرایی ثابت دارد.
در پروژههای قبلی پرونده قضایی ندارد.
نتیجهگیری
ورود به بازار پیشخرید و مشارکت در ساخت میتواند مسیر زندگی مالی شما را متحول کند، به شرطی که با چشم باز و آگاهی حقوقی قدم بردارید. محاسبه دقیق بلاعوض، شناخت تعهدات سازنده، رعایت نکات ایمنی در قرارداد و انتخاب شریک مناسب، کلیدهای موفقیت در این مسیر هستند.
توصیه نهایی: هرگز و تحت هیچ شرایطی، قراردادهای سنگین ملکی را بدون مشورت با یک وکیل متخصص ملکی امضا نکنید. هزینه مشاوره با وکیل، بیمه سرمایه چند میلیاردی شماست.
سوالات متداول
پیشفروش ملک چیست؟
پاسخ:
پیشفروش ملک به معاملهای گفته میشود که در آن واحد ساختمانی یا زمین، پیش از تکمیل یا پایان ساخت به خریدار واگذار میشود و تحویل آن به زمان آینده موکول میگردد.
پیشخرید ملک چه تفاوتی با پیشفروش دارد؟
پاسخ:
از نظر حقوقی تفاوتی ندارند و هر دو مشمول قانون پیشفروش ساختمان هستند؛ تفاوت بیشتر در اصطلاح عرف بازار است.
آیا پیشفروش ملک قانونی است؟
پاسخ:
بله، در صورتی که طبق قانون پیشفروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) و با قرارداد رسمی در دفترخانه انجام شود، کاملاً قانونی است.
آیا میتوان بدون سند رسمی پیشخرید کرد؟
پاسخ:
خیر. پیشخرید بدون قرارداد رسمی و ثبتشده، ریسک بالایی دارد و در صورت بروز اختلاف، حمایت قانونی ضعیفتری خواهد داشت.
مهمترین مدارک لازم برای پیشفروش چیست؟
پاسخ:
سند مالکیت زمین
پروانه ساخت
نقشههای مصوب
شناسنامه فنی ساختمان
قرارداد رسمی پیشفروش
چرا قیمت پیشفروش از ملک آماده ارزانتر است؟
پاسخ:
زیرا خریدار ریسک زمان ساخت و تأخیر را میپذیرد و در مقابل از قیمت کمتر و شرایط پرداخت مرحلهای بهرهمند میشود.
مزایای پیشخرید ملک چیست؟
پاسخ:
✔ قیمت پایینتر
✔ پرداخت اقساطی
✔ انتخاب واحد دلخواه
✔ پتانسیل سود سرمایهگذاری
ریسکهای اصلی پیشفروش ملک کدامند؟
پاسخ:
⚠ تأخیر در تحویل
⚠ افزایش هزینهها
⚠ بدعهدی سازنده
⚠ مشکلات حقوقی پروژه
چگونه یک پروژه پیشفروش مطمئن را تشخیص دهیم؟
پاسخ:
بررسی سوابق سازنده
استعلام مدارک قانونی
بازدید از پروژههای قبلی
مشاوره حقوقی قبل از امضا
مشارکت در ساخت ملک چیست؟
پاسخ:
قراردادی است که در آن مالک زمین و سازنده با هم همکاری میکنند؛ زمین از مالک و ساخت از سازنده، و در پایان سود یا واحدها تقسیم میشود.
مشارکت در ساخت برای چه کسانی مناسب است؟
پاسخ:
مالکان زمین بدون سرمایه ساخت
سرمایهگذاران صبور
افرادی که ریسکپذیر هستند
سهم مالک و سازنده چگونه تعیین میشود؟
پاسخ:
براساس ارزش زمین، هزینه ساخت، موقعیت ملک و شرایط بازار تعیین میشود (مثلاً ۴۰٪ مالک – ۶۰٪ سازنده).
قرارداد مشارکت در ساخت باید چه بندهایی داشته باشد؟
پاسخ:
✔ سهمالشرکه
✔ زمانبندی ساخت
✔ مشخصات فنی
✔ ضمانت اجرا
✔ شرایط فسخ
آیا سازنده میتواند واحدها را پیشفروش کند؟
پاسخ:
فقط در صورتی که مالک در قرارداد مشارکت اجازه کتبی داده باشد؛ در غیر این صورت تخلف محسوب میشود.
کلاهبرداری در پیشفروش چگونه رخ میدهد؟
پاسخ:
فروش یک واحد به چند نفر
نداشتن پروانه ساخت
جعل اسناد
وعدههای غیرواقعی
اگر پروژه نیمهکاره رها شود چه باید کرد؟
پاسخ:
در صورت قرارداد معتبر، میتوان الزام به انجام تعهد، فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت را از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد.
آیا پیشخرید برای سرمایهگذاری مناسب است؟
پاسخ:
بله، در صورت انتخاب پروژه معتبر، پیشخرید میتواند سودآورتر از خرید ملک آماده باشد؛ اما ریسک بالاتری دارد.
پیشفروش بهتر است یا مشارکت در ساخت؟
پاسخ:
پیشفروش: ریسک کمتر، سود محدودتر
مشارکت: سود بیشتر، ریسک و زمان بالاتر
آیا مشاوره حقوقی در این معاملات ضروری است؟
پاسخ:
بله، مشاوره حقوقی میتواند از خسارتهای سنگین مالی و حقوقی جلوگیری کند.
مهمترین توصیه قبل از پیشخرید یا مشارکت چیست؟
پاسخ:
📌 عجله نکنید
📌 همه توافقات را مکتوب کنید
📌 ضمانت اجرا بگیرید
📌 بررسی حقوقی انجام دهید
آیا در پیشخرید، تورم روی قیمت باقیمانده تأثیر دارد؟
پاسخ:
بستگی به نوع قیمتگذاری در قرارداد دارد:
اگر قیمت قطعی باشد، تورم تأثیری روی مبلغ باقیمانده ندارد.
اگر قیمت علیالحساب درج شده باشد، با افزایش قیمت مصالح و هزینه ساخت، مبلغ نهایی پرداختی شما نیز افزایش مییابد.
اگر سازنده فوت کند، تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت چه میشود؟
پاسخ:
در قرارداد باید صراحتاً ذکر شود که در صورت فوت، حجر یا عدم اهلیت سازنده:
✔ ورثه یا قائممقام او ملزم به ادامه تعهدات هستند
یا
✔ قرارداد فسخ شده و خسارت مطابق قرارداد پرداخت میشود
نبود این بند میتواند باعث اختلافات جدی حقوقی شود.
