راهنمای حقوقی معاملات املاک

۱. تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه چیست؟ (اولین اشتباه رایج)

بسیاری از مردم این دو واژه را به جای هم به کار می‌برند، اما از نظر حقوقی تفاوت‌های ظریفی دارند.

• قولنامه (Promise of Sale): سندی است که در آن خریدار و فروشنده قول می‌دهند که در آینده معامله‌ای را انجام دهند. معمولاً زمانی تنظیم می‌شود که مقدمات کار (مثل آماده شدن پول یا سند) فراهم نیست. در قولنامه، انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد، بلکه تعهد به انتقال در آینده ایجاد می‌شود.

• مبایعه‌نامه (Sale Contract): قرارداد نهایی خرید و فروش است. به محض امضای مبایعه‌نامه، مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود (حتی اگر سند رسمی هنوز منتقل نشده باشد). مبایعه‌نامه بار حقوقی بسیار سنگین‌تری نسبت به قولنامه دارد و معمولاً شامل جزئیات دقیق ثمن معامله و شروط است.

نکته کلیدی: در دادگاه‌ها، اعتبار مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری بسیار بالاتر از یک قولنامه دستی و سنتی است.

۲. کد رهگیری املاک چیست و چرا ضروری است؟

اگر هنوز قراردادهای دستی می‌نویسید، در خطر بزرگی هستید! کد رهگیری املاک یک شناسه ۱۳ رقمی است که پس از ثبت قرارداد در “سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور” صادر می‌شود.

چرا کد رهگیری حیاتی است؟

1. جلوگیری از فروش ملک به چند نفر: با ثبت کد رهگیری، ملک در سیستم قفل می‌شود و فروشنده نمی‌تواند آن را همزمان به شخص دیگری بفروشد.

2. اعتبار قانونی: برای پیگیری‌های قضایی و اثبات مالکیت، این کد ضروری است.

3. تخلیه مستاجر: برای گرفتن حکم تخلیه سریع، داشتن کد رهگیری اجاره‌نامه الزامی است.

۳. هزینه کمیسیون املاک ۱۴۰۴ چگونه محاسبه می‌شود؟

حق‌الزحمه مشاوران املاک یا همان کمیسیون املاک، بر اساس نرخ‌نامه‌ای که اتحادیه مشاوران املاک هر شهر تعیین می‌کند، محاسبه می‌شود و معمولاً درصدی از ارزش کل معامله است.

فرمول کلی (ممکن است بسته به شهر متفاوت باشد):

• برای خرید و فروش: تا سقف مشخصی از قیمت (مثلاً ۵۰۰ میلیون تومان) نیم درصد از طرفین و برای مازاد آن، بیست و پنج صدم درصد (۰.۲۵٪) از طرفین اخذ می‌شود. به این مبلغ ۹٪ مالیات بر ارزش افزوده اضافه می‌گردد.

• برای رهن و اجاره: معمولاً یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف + درصدی از مبلغ رهن (تبدیل شده به اجاره).

۴. مراحل تبدیل سند منگوله‌دار به سند تک‌برگ

سندهای دفترچه‌ای قدیمی (منگوله‌دار) امنیت پایینی دارند و جعل آن‌ها آسان است. برای تبدیل به سند تک‌برگ هولوگرام‌دار باید مراحل زیر را طی کنید:

1. مراجعه به دفاتر اسناد رسمی: استعلام سند قدیمی و تسویه بدهی‌های ملک.

2. تسویه عوارض شهرداری و دارایی: دریافت مفاصا حساب نوسازی و مالیات نقل و انتقال.

3. ارائه مدارک به اداره ثبت: اصل سند قدیمی، مدارک هویتی، کد پستی و نقشه کاداستر ملک.

4. پست شدن سند: سند تک‌برگ پس از صدور، صرفاً به آدرس ملک از طریق پست ارسال می‌شود.

۵. قوانین فسخ قرارداد خرید و فروش ملک

فسخ قرارداد به معنای برهم زدن معامله است. در حالت عادی، قرارداد املاک “لازم‌الاجرا” است و هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند بدون دلیل آن را فسخ کنند، مگر در موارد زیر که به آن‌ها “خیارات” می‌گویند:

• خیار مجلس: تا زمانی که طرفین در جلسه حضور دارند.

• خیار غبن: اگر خریدار یا فروشنده متوجه شود که ضرر فاحشی کرده است (مثلاً ملک را خیلی گران خریده یا ارزان فروخته).

• خیار تدلیس: اگر فروشنده فریبی به کار برده باشد (مثلاً عیب ملک را پنهان کرده باشد).

• خیار شرط: اگر در قرارداد شرط شده باشد که تا مدت معینی حق فسخ وجود دارد.

۶. حق پشیمانی در قرارداد املاک چقدر است؟

اصطلاح “حق پشیمانی” در قانون وجود ندارد، اما در عرف بازار املاک رایج است. معمولاً در مبایعه‌نامه‌ها بندی به عنوان “وجه التزام” یا ضرر و زیان ناشی از فسخ درج می‌شود.

اگر خریدار یا فروشنده بدون دلیل قانونی (مثل خیارات بالا) پشیمان شوند، باید مبلغی را که در قرارداد توافق شده (مثلاً ۱۰ یا ۲۰ درصد ثمن معامله) به طرف مقابل بپردازند تا قرارداد فسخ شود. اگر این بند در قرارداد نباشد، طرف مقابل می‌تواند الزام به تنظیم سند را از دادگاه بخواهد و اجازه فسخ ندهد.

۷. سند تعاونی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟

سند تعاونی معمولاً مربوط به زمین‌ها یا آپارتمان‌هایی است که توسط تعاونی‌های مسکن ادارات و سازمان‌ها ساخته می‌شوند.

• تفاوت اصلی: سند ملکی (شش‌دانگ) توسط اداره ثبت اسناد صادر می‌شود و مالکیت قطعی است. اما سند تعاونی در واقع یک “دفترچه قرارداد” است که نشان می‌دهد شما عضو تعاونی هستید و واحدی به شما اختصاص یافته است.

• ریسک: خرید و فروش املاک تعاونی باید حتماً در دفتر تعاونی مربوطه ثبت شود، نه فقط در بنگاه املاک. تا زمان صدور سند تفکیکی و پایان کار، سند رسمی صادر نمی‌شود.

۸. سرقفلی چیست و چه فرقی با حق کسب و پیشه دارد؟

این دو مفهوم مربوط به املاک تجاری هستند:

• سرقفلی: مبلغی است که مستاجر در ابتدای اجاره به مالک می‌پردازد تا “حق تقدم” در اجاره محل را بخرد. این حق قابل خرید و فروش است و مالکیت منافع را ایجاد می‌کند، اما مالکیت عین ملک همچنان با صاحب ملک است.

• حق کسب و پیشه: حقی است که به مرور زمان و بر اساس شهرت تجاری و مشتریانی که مستاجر جذب کرده، ایجاد می‌شود. حتی اگر در قرارداد ذکر نشود، قانون‌گذار (در قوانین سال ۵۶) این حق را برای مستاجر قائل بود. (در قوانین جدید سال ۷۶، حق کسب و پیشه به شکل سنتی وجود ندارد و بیشتر بحث سرقفلی مطرح است).

۹. حکم خرید و فروش ملک بدون سند رسمی

خرید ملک‌هایی که سند رسمی ندارند (قولنامه‌ای محض) پرریسک‌ترین نوع معامله است.

• ریسک‌ها: احتمال فروش به چند نفر، موقوفه بودن زمین، مشکلات انحصار وراث، یا قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری.

• راهکار: اگر مجبور به خرید ملک قولنامه‌ای هستید، حتماً “سلسله ایادی” (تمام قولنامه‌های قبلی تا رسیدن به سند مادر) را بررسی کنید و از فروشنده وکالت بلاعزل بگیرید (که البته آن هم خطرات خود را دارد).

۱۰. عرصه و اعیان در آپارتمان‌ها به چه معناست؟

در سندهای ملکی دو واژه بسیار مهم وجود دارد:

• عرصه: به معنای زمین ملک است.

• اعیان: به معنای بنا و ساختمان ساخته شده روی زمین است.

در آپارتمان‌ها، شما مالک شش‌دانگ “اعیان” (واحد خودتان) هستید و به نسبت مساحت واحدتان، سهمی از “عرصه” (زمین کل ساختمان) دارید. در خانه‌های ویلایی، معمولاً مالکیت عرصه و اعیان تماماً متعلق به یک نفر است. اهمیت عرصه زمانی مشخص می‌شود که ساختمان تخریب شود (کلنگی)؛ در این صورت سهم شما از زمین ارزش بسیار بالایی دارد.

۱۱. شرایط حقوقی خرید خانه ورثه‌ای

خرید خانه ورثه‌ای سودآور اما حساس است. برای جلوگیری از کلاهبرداری باید مدارک زیر را چک کنید:

1. گواهی انحصار وراثت: مشخص می‌کند چه کسانی وارث هستند.

2. مفاصا حساب مالیات بر ارث: ورثه باید مالیات ارث را پرداخته باشند.

3. قیم‌نامه: اگر بین ورثه فرد صغیر (زیر سن قانونی) وجود دارد، باید قیم او (با نظارت دادستانی) معامله را امضا کند.

4. حضور تمام وراث: همه وراث باید مبایعه‌نامه را امضا کنند یا به یک نفر وکالت رسمی فروش داده باشند.

۱۲. ضرر و زیان دیرکرد تحویل آپارتمان

در قراردادهای پیش‌فروش یا خرید آپارتمان نوساز، باید تاریخ دقیقی برای “تحویل ملک” و “تنظیم سند” مشخص شود.

اگر سازنده یا فروشنده تا تاریخ مقرر واحد را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند طبق قرارداد جریمه دیرکرد دریافت کند.

• مثال: در قرارداد ذکر می‌شود “به ازای هر روز تاخیر، فروشنده موظف است مبلغ ۲ میلیون تومان به خریدار بپردازد”. این مبلغ بدون نیاز به اثبات ضرر واقعی، قابل مطالبه است.

۱۳. نحوه استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از خرید

قبل از پرداخت هرگونه وجهی، باید مطمئن شوید ملک “توقیف”، “در رهن بانک” یا “ممنوع‌المامله” نیست.

• روش استعلام: با داشتن کد ملی مالک و پلاک ثبتی ملک، می‌توان از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام گرفت.

• استعلام طرح تفصیلی: برای زمین‌ها و خانه‌های کلنگی، باید به شهرداری مراجعه کنید تا مطمئن شوید ملک در طرح فضای سبز یا تعریض خیابان قرار ندارد.

۱۴. وکالت بلاعزل در فروش ملک چه خطراتی دارد؟

برخی فروشندگان به جای انتقال قطعی سند، به خریدار وکالت بلاعزل فروش می‌دهند. این کار به شدت خطرناک است زیرا:

1. با فوت یا جنون هر یک از طرفین، وکالت باطل می‌شود. (اگر فروشنده فوت کند، ملک به وراث او می‌رسد و خریدار باید سال‌ها در دادگاه بدود).

2. فروشنده می‌تواند خودش ملک را بفروشد: وکالت دادن، حق فروش را از خود مالک سلب نمی‌کند (مگر اینکه صراحتاً در وکالت‌نامه قید شده باشد).

3. بدهی‌های فروشنده: اگر فروشنده بدهی داشته باشد، طلبکاران می‌توانند ملکی را که شما وکالتی خریده‌اید، توقیف کنند (چون سند هنوز به نام اوست).

۱۵. قانون پیش‌فروش ساختمان و الزامات آن

قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های پیش‌فروش وضع شده است. طبق این قانون:

• پیش‌فروش باید حتماً با سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود (پیش‌فروش با قولنامه بنگاهی جرم است).

• سازنده باید شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد دریافت کرده باشد.

• تبلیغات پیش‌فروش نیاز به مجوز از وزارت راه و شهرسازی دارد.

• پرداخت اقساط باید متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه باشد (با تایید مهندس ناظر).

نکات پایانی

معاملات املاک زمینه‌ای پر از جزئیات حقوقی است. یک غفلت کوچک در بررسی سند تعاونی، نادیده گرفتن کد رهگیری یا اعتماد بیجا به وکالت بلاعزل می‌تواند سرمایه یک عمر شما را بر باد دهد. همواره پیش از امضای هر سندی، با یک وکیل متخصص ملکی مشورت کنید و از صحت مدارک اطمینان حاصل نمایید.

آیا تجربه‌ای در زمینه مشکلات حقوقی املاک دارید؟ سوالات خود را در بخش نظرات بپرسید تا کارشناسان ما پاسخ دهند.