راهنمای جامع و عملیاتی معاملات املاک و تنظیم قرارداد (از صفر تا صد)

بخش اول: الفبای معامله (ترجمه زبان حقوقی به زبان ساده)

در اتاق قرارداد، کلمات عربی و حقوقی زیادی می‌شنوید. بیایید آن‌ها را ترجمه کنیم تا گیج نشوید:

1. بایِع: همان فروشنده است.

2. مُشتری: همان خریدار است.

3. مَبیع (یا مُثَمَن): همان ملکی است که دارید می‌خرید یا می‌فروشید.

4. ثَمَن: همان پولی است که بابت ملک رد و بدل می‌شود.

5. ایجاب و قبول: یعنی پیشنهاد فروش از طرف فروشنده و پذیرفتن آن از طرف خریدار.

6. اقاله: وقتی هر دو طرف با رضایت هم معامله را برهم می‌زنند.

بخش دوم: تفاوت حیاتی قولنامه و مبایعه‌نامه

بسیاری از مردم فکر می‌کنند این دو یکی هستند، اما تفاوتشان زمین تا آسمان است:

• قولنامه (وعده‌نامه): یعنی «قول می‌دهیم در آینده معامله کنیم». اگر فروشنده زیر قولش بزند، شما نهایتاً می‌توانید خسارت بگیرید، اما شاید نتوانید او را مجبور کنید خانه را به نامتان بزند.

• مبایعه‌نامه (قرارداد فروش): یعنی «کار تمام شد؛ ملک فروخته شد». به محض امضای این برگه، شما مالک هستید (حتی اگر سند هنوز به نامتان نخورده باشد).

🛑 نکته امنیتی: همیشه تیتر بالای قرارداد را چک کنید که نوشته باشد «مبایعه‌نامه»، نه قولنامه.

کد رهگیری: کمربند ایمنی شما

هرگز و تحت هیچ شرایطی قرارداد دستی (کاغذی بدون پرینت سیستمی) امضا نکنید.

• چرا؟ چون با قرارداد دستی، فروشنده می‌تواند یک خانه را صبح به شما بفروشد و عصر به نفر بعدی!

• کد رهگیری چیست؟ وقتی مشاور املاک مشخصات ملک را در سامانه سراسری ثبت می‌کند، یک کد ۱۳ رقمی صادر می‌شود و روی قرارداد پرینت شده هولوگرام‌دار می‌آید. این کد، ملک را در سیستم «قفل» می‌کند تا فروش مجدد آن غیرممکن شود.

بخش سوم: کالبدشکافی قرارداد (بند به بند)

یک مبایعه‌نامه استاندارد مواد مختلفی دارد. بیایید جاهایی که ممکن است «دام» باشد را بررسی کنیم:

ماده ۱ و ۲: مشخصات طرفین و ملک

• احراز هویت: کارت ملی فروشنده را بگیرید و با نام مالک روی سند تطبیق دهید. حتی یک حرف اختلاف هم مهم است.

• عرصه و اعیان (بسیار مهم):

• اعیان: ساختمان و آپارتمان شما.

• عرصه: زمینی که ساختمان روی آن بنا شده.

• در قرارداد حتماً باید قید شود: «ششدانگ اعیان به انضمام قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات». اگر سهم از عرصه (زمین) ذکر نشود، سال‌ها بعد که ساختمان کلنگی شود، شما هیچ سهمی از زمین گران‌قیمت زیر «قول می‌دهیم در آینده معامله کنیم». اگر فروشنده زیر قولش بزند، شما نهایتاً می‌توانید خسارت بگیرید، اما شاید نتوانید او را مجبور کنید خانه را به نامتان بزند.

• مبایعه‌نامه (قرارداد فروش): یعنی «کار تمام شد؛ ملک فروخته شد». به محض امضای این برگه، شما مالک هستید (حتی اگر سند هنوز به نامتان نخورده باشد).

🛑 نکته امنیتی: همیشه تیتر بالای قرارداد را چک کنید که نوشته باشد «مبایعه‌نامه»، نه قولنامه.

کد رهگیری: کمربند ایمنی شما

هرگز و تحت هیچ شرایطی قرارداد دستی (کاغذی بدون پرینت سیستمی) امضا نکنید.

• چرا؟ چون با قرارداد دستی، فروشنده می‌تواند یک خانه را صبح به شما بفروشد و عصر به نفر بعدی!

• کد رهگیری چیست؟ وقتی مشاور املاک مشخصات ملک را در سامانه سراسری ثبت می‌کند، یک کد ۱۳ رقمی صادر می‌شود و روی قرارداد پرینت شده هولوگرام‌دار می‌آید. این کد، ملک را در سیستم «قفل» می‌کند تا فروش مجدد آن غیرممکن شود.

بخش سوم: کالبدشکافی قرارداد (بند به بند)

یک مبایعه‌نامه استاندارد مواد مختلفی دارد. بیایید جاهایی که ممکن است «دام» باشد را بررسی کنیم:

ماده ۱ و ۲: مشخصات طرفین و ملک

• احراز هویت: کارت ملی فروشنده را بگیرید و با نام مالک روی سند تطبیق دهید. حتی یک حرف اختلاف هم مهم است.

• عرصه و اعیان (بسیار مهم):

• اعیان: ساختمان و آپارتمان شما.

• عرصه: زمینی که ساختمان روی آن بنا شده.

• در قرارداد حتماً باید قید شود: «ششدانگ اعیان به انضمام قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات». اگر سهم از عرصه (زمین) ذکر نشود، سال‌ها بعد که ساختمان کلنگی شود، شما هیچ سهمی از زمین گران‌قیمت زیر آن نخواهید داشت!

• پارکینگ و انباری: نگذارید بنویسند «طبق سند». باید دقیق بنویسند: «دارای پارکینگ قطعه شماره … و انباری قطعه شماره … به مساحت … متر».

ماده ۳: ثمن معامله (نحوه پرداخت پول)

هرگز کل پول را یکجا ندهید. فرمول رایج پرداخت در سال ۱۴۰۴ اینگونه است:

1. پای قرارداد (فی‌المجلس): ۳۰ تا ۴۰ درصد مبلغ.

2. تحویل ملک (کلید): ۳۰ تا ۴۰ درصد مبلغ.

3. محضر (سند زدن): ۲۰ تا ۳۰ درصد باقی‌مانده.

🛑 نکته چک‌ها: شماره تمام چک‌ها را در قرارداد بنویسید. اگر چک رمزدار بانکی می‌دهید، حتماً از آن کپی بگیرید و ضمیمه قرارداد کنید. چک را در وجه «شخص فروشنده» بنویسید (نه در وجه حامل).

ماده ۴ و ۵: زمان‌بندی

• تاریخ دقیق تحویل کلید (روز/ماه/سال) باید مشخص شود.

• تاریخ دقیق حضور در دفترخانه و شماره دفترخانه (مثلاً دفترخانه 141 تبریز) باید ذکر شود.

بخش چهارم: شروط ضمن عقد (جایی که سرنوشت شما تعیین می‌شود)

این بخش معمولاً با فونت ریز پایین قرارداد چاپ شده و اکثر مردم آن را نمی‌خوانند، اما خطرناک‌ترین بخش است.

۱. اسقاط کافه خیارات (سلب حق اعتراض)

در ۹۹٪ قراردادها این جمله چاپ شده: «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش از طرفین سلب و ساقط گردید.»

• ترجمه ساده: یعنی «من خریدار یا فروشنده، حق هرگونه فسخ معامله را از خودم گرفتم، حتی اگر سرم کلاه گشادی رفته باشد و قیمت را خیلی پرت گفته باشند!»

• راهکار حرفه‌ای: مشاوران املاک می‌گویند این روتین است. اما شما اصرار کنید که بنویسند: «اسقاط کافه خیارات به استثنای خیار تدلیس».

• خیار تدلیس چیست؟ یعنی اختیار فسخ در صورت فریبکاری. اگر این را نگه دارید، چنانچه فروشنده عیب بزرگ ملک را پنهان کرده باشد (مثلاً خانه نم‌زده را رنگ کرده باشد)، می‌توانید معامله را فسخ کنید.

۲. ضرر و زیان دیرکرد (وجه التزام)

اگر سازنده خانه را دیر تحویل داد یا فروشنده روز محضر نیامد چه؟

• شرط طلایی: «متعهد می‌گردد در صورت عدم تحویل ملک یا عدم حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر، روزانه مبلغ … تومان (مثلاً ۵ میلیون تومان) به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد.»

• نکته حیاتی: اگر روز محضر فروشنده نیامد، باید همان روز بروید دفترخانه و «گواهی عدم حضور» بگیرید. بدون این برگه، هیچ جریمه‌ای دستتان را نمی‌گیرد.

بخش پنجم: چه جملاتی را اضافه یا حذف کنیم؟ (شخصی‌سازی قرارداد)

در قسمت «توضیحات» قرارداد، این موارد را اضافه کنید:

موارد ضروری برای اضافه کردن:

1. ضمانت کشف فساد: «چنانچه بعداً کاشف به عمل آید که ملک متعلق به غیر است (مستحق‌للغیر)، فروشنده موظف است علاوه بر رد ثمن، کلیه خسارات وارده را به نرخ روز جبران نماید.» (این یعنی اگر ۳ سال دیگر معلوم شد خانه مال کس دیگری بوده، پول ۳ سال پیش را به شما ندهند، بلکه قیمت روز خانه را بدهند).

2. تجهیزات (توابع): «کلیه منصوبات از قبیل کولر، پکیج، رادیاتور، کابینت، شیرآلات و لوسترها جزء مبیع است و فروشنده حق باز کردن آن‌ها را ندارد.»

3. شرط فسخ برای چک (به نفع فروشنده): «در صورت برگشت خوردن هر یک از چک‌های ثمن معامله، فروشنده حق فسخ یک‌طرفه قرارداد را دارد.»

موردی که باید حذف یا اصلاح کنید:

• داوری (حکمیت): گاهی نام مدیر بنگاه به عنوان «داور» نوشته می‌شود که رای او قطعی است. این خطرناک است چون ممکن است داور بیطرف نباشد. بهتر است بنویسید: «مرجع حل اختلاف، مراجع قانونی و قضایی کشور می‌باشند».

بخش ششم: محاسبات مالی و مراحل اداری

۱. محاسبه کمیسیون املاک (۱۴۰۴)

نرخ کمیسیون در شهرهای مختلف متفاوت است اما معمولاً فرمول پلکانی دارد. هرگز مبلغی را «چشمی» نپردازید.

فرمول تقریبی (مثلاً در تهران):

• تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان: ۰.۵٪ از هر طرف.

• مازاد ۵۰۰ میلیون تومان: ۰.۲۵٪ از هر طرف.

• به کل مبلغ ۹٪ مالیات ارزش افزوده اضافه می‌شود.

۲. مراحل اداری تا سند زدن

وظیفه فروشنده است که قبل از محضر این کارها را بکند:

1. شهرداری: گرفتن مفاصا حساب نوسازی و عوارض پسماند.

2. دارایی: پرداخت مالیات نقل و انتقال.

3. اداره ثبت: استعلام ثبتی (که ملک بازداشت نباشد).

بخش هفتم: معامله‌های خاص و پرخطر (زنگ خطر 🚨)

اگر ملکی یکی از شرایط زیر را داشت، ۱۰ برابر بیشتر دقت کنید:

1. ملک وکالتی:

• خطر: اگر موکل (مالک اصلی) فوت کند، وکالت باطل می‌شود.

• راهکار: حتماً «وکالت بلاعزل» بگیرید و همزمان مبایعه‌نامه هم بنویسید. قبل از امضا، اعتبار وکالت‌نامه را آنلاین استعلام کنید.

2. ملک ورثه‌ای:

• شرط: تمام وراث باید حضور داشته باشند و امضا کنند.

• مدارک لازم: گواهی انحصار وراثت + مفاصا حساب مالیات بر ارث.

• هشدار: اگر بین وراث «صغیر» (کودک) وجود دارد، قیم او باید با مجوز دادستانی امضا کند.

3. پیش‌فروش:

• طبق قانون، پیش‌فروش فقط باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود نه در بنگاه.

• پرداخت پول باید بر اساس پیشرفت فیزیکی ساختمان باشد (مثلاً ۱۰٪ بعد از زدن سقف سوم).

4. ملک در رهن بانک:

• اگر خانه وام دارد، فروشنده باید قبل از سند زدن «فک رهن» کند یا وام را به شما منتقل کند (که شرایط خاص بانکی دارد).

بخش هشتم: چک‌لیست نهایی (۵ فرمان ایمنی)

قبل از امضا، این ۵ مورد را چک کنید:

1. ✅ استعلام وضعیت ثبتی: قبل از پرداخت بیعانه، از مشاور املاک بخواهید با کد پستی و کد ملی مالک، استعلام بگیرد تا مطمئن شوید ملک توقیف نیست، در رهن نیست و مالک ممنوع‌المعامله نیست.

2. ✅ رودربایستی ممنوع: تمام قول‌های شفاهی (مثل رنگ کردن دیوار، نصب کابینت) را کتبی کنید.

3. ✅ شاهد: حتماً دو شاهد مرد (یک نفر از طرف شما، یک نفر از طرف فروشنده) زیر قرارداد را امضا کنند.

4. ✅ ردیابی پول: هرگز پول نقد ندهید. یا چک بدهید یا از طریق دستگاه پوز مشاور املاک کارت بکشید و رسید بگیرید. در توضیحات فیش بنویسید «بابت خرید ملک پلاک ثبتی…».

5. ✅ مشورت با وکیل: قبل از امضای نهایی، پیش‌نویس قرارداد را بگیرید و به یک وکیل ملکی نشان دهید. هزینه وکیل بسیار کمتر از هزینه یک عمر پشیمانی است.